如何節省物業稅 ?

買樓需要交「印花稅」，有樓又要交「物業稅」，你知道原來有方法可以讓你節省這些費用嗎？物業稅到底是甚麼？如何計算？交稅時又有甚麼要注意的地方？

甚麼是物業稅？

業主把擁有的香港物業放租而獲得租金，便要履行税務責任，繳納物業稅。物業稅是買樓收租的其中一項重要開支，無論是以個人名義還是公司名義放租，只要物業有租金收入便需要向稅務局報稅並繳交物業稅。

要注意的是，物業稅報稅表可以分為以下幾款：
「BIR57」適用於由個別人士聯權或分權擁有的物業；
「BIR58」則適用於由法團或團體擁有的物業；
而全權擁有物業的業主，便應在個別人士報稅表「BIR60」內申報物業的租金收入。

物業稅報稅表要填甚麼？

無論是「BIR57」還是「BIR58」，均需在第4部分填寫(1)該年度內有關物業有否作出租用途、(2)本年度出租的月數、(3)出租收入（包括已收或應收的租金、由租客付給業主的整筆頂手費及已追回租金）、(4)扣除額及(5)申報該年度3月31日物業是否出租。

而全權擁有物業的業主則需在個別人士報稅表「BIR60」第三部填妥(1)物業地點﹑(2)出租期間﹑(3)總出租收入﹑(4)扣除額（本人繳交的差餉﹑不能追回的租金）以及(5)總出租收入減扣除額。

如物業為有限公司擁有，租金收入已包括在公司的利潤並須課利得稅，或者物業由該公司佔用或使用來賺取應課稅利潤，則可獲豁免繳交物業稅。

可於物業稅中扣除的項目

在計算物業稅時只可扣減以下的3個項目：

1. 業主繳付的差餉

2. 不能追回的租金及其他該物業的相關收入

3. 20%的物業評稅值作為修葺和支出的法定免稅額

除了以上3項，業主所繳交的其他開支如管理費﹑地租﹑裝修費﹑維修費﹑保險費、佣金和收租開支都是不能扣減的。要注意的是，不能追回的

物業稅的計算方法？

物業稅是按照物業在該課稅年度的應評税淨值，以標準税率計算，而應繳物業稅的計算方法如下：

資料來源：稅務局

例子：

假設在2021/22課税年度，單位月租為$20,000，業主需繳交的物業稅便是：

應評税值（12個月租金）：$20,000 x 12個月＝ $240,000
$240,000減5%差餉＝ $228,000
假設沒有不能追回的租金，

$228,000扣減劃一20%的修葺費＝$182,400
$182,400x稅率15%＝$27,360（應繳物業稅）

因此每位業主都有責任在報稅的時候，申報自己有沒有出租物業，如有便要繳交物業稅。

物業稅應何時繳交？

一般情況下，業主只需按評税通知書上列明的繳税日期繳交物業稅即可。除非業主對評税提出反對或已提交申請緩繳暫繳税，並且收到税務局通知暫緩繳交税款的數額，否則都應在繳税日期或之前清繳稅項。

節省物業稅的方法？

業主可以選擇以個人入息課稅（Personal Assessment）方法報稅,去申報租金收入，把租金歸類為入息的一部份。若被納入為個人入息課稅的一部份，便可享有個人入息課稅的稅務減免。如置業時向銀行按揭的利息支出的扣減，加上個人免稅額，均可減少所繳納的實際稅項。

假設一位退休人士，擁有一層自住物業，另一層物業出租，扣除個人12至13萬左右的免稅額後，便有機會只需繳納少量，甚至完全不用繳納任何稅務。相反，物業稅是不能扣除個人免稅額的。

因此，業主在報稅時可以先選擇個人入息評估，如實填寫利息支出，讓稅務局去評估，到底是報物業稅還是個人入息評估會比較划算。假設物業稅的稅款為$12,000，而個人入息課稅評估的稅款為$2,000，業主便只需繳交得出金額較低的一方，即是$2,000。

拖欠物業稅的後果

如業主隱瞞物業出租情況或刻意逃稅。根據《稅務條例》，逃稅屬刑事罪行，最高刑罰為入獄3年及罰款5萬元，並要繳付原本稅額3倍的罰款。